Governo aprova programa “Mais Habitação”

O pacote de medidas proposto propõe responder à crise da habitação centrando-se em cinco eixos: aumentar a oferta de imóveis utilizados para fins de habitação, aumentar o número de casas no mercado de arrendamento, simplificar os processos de licenciamento, combater a especulação e proteger as famílias

Muito se têm contestado as novas medidas para resolver os problemas com a crise na habitação. Apesar das diferentes reações, das vozes discordantes e dos protestos, o Governo não só manteve, como aprovou todas as medidas do programa Mais Habitação, no passado dia 30 de março.

Há alterações e novidades relativamente ao primeiro esboço apresentado a 16 de fevereiro, devido aos cerca de 2.700 contributos recolhidos durante a consulta pública, provenientes de associações representativas de vários setores, entidades e cidadãos.

Os dois objetivos principais que norteiam o programa são “apoiar as famílias no acesso habitacional e garantir mais habitação acessível às famílias”.

O Governo já tinha dado luz verde aos diplomas que estabelecem o apoio extraordinário à renda e à bonificação dos juros no crédito habitação, para que as ajudas às famílias chegassem “ao terreno rapidamente, o mais tardar em junho”, sendo depois pagos com retroativos a janeiro deste ano.

Uma das medidas mais polémicas, e que foi mesmo aprovada, permite ao Estado, por interesse público, o arrendamento de forma coerciva de casas devolutas, pagando a renda ao proprietário. Esta situação fica agora sob total responsabilidade dos municípios, e só se aplica a apartamentos que tenham sido classificados pelas autarquias como devolutos há mais de dois anos.

O Estado quer também aumentar a oferta de habitação, arrendando aos privados, casas que não sejam usadas, para depois subarrendar. Os contratos serão no mínimo de cinco anos e os proprietários vão ficar isentos de IRS ou IRC.

Com a aprovação do pacote legislativo, vão também ficar suspensas as novas emissões de licenças de Alojamento Local (AL), com a caducidade dos registos em zonas de grande densidade, até 31 de dezembro de 2030. Além do agravamento do IMI, passa a existir uma taxa extraordinária que, inicialmente, era de 35% e que passa agora para 20%. A exceção são as zonas para alojamento rural. Os proprietários de AL que queiram disponibilizar as casas para arrendamento, vão ficar isentos de IRS sobre as rendas.

Outro apoio é a promoção de habitação a custos controlados para arrendamento acessível, com a fixação do valor das rendas nos novos contratos, até um limite máximo de 2% para casas no mercado nos últimos 5 anos. As rendas com contratos de arrendamento anteriores a 1990, passam a ser atualizadas de acordo com a inflação, ficando isentos de IRS e de IMI, com o Estado a pagar, assim, uma compensação aos senhorios.

Foi ainda anunciado que as candidaturas do Porta 65 Jovem vão ser contínuas, estando abertas ao longo de todo ano. Mas há outra novidade: a criação do Porta 65 +, um apoio estrutural para famílias com quebra de rendimentos.

A possibilidade de o Estado pagar rendas em atraso, após 3 meses de incumprimento, e a ajuda no novo alojamento em caso de despejo, são outras das medidas constantes das propostas de lei.

No combate à especulação imobiliária, o pacote Mais Habitação prevê também o fim dos vistos gold, com efeitos suspensivos a partir de 16 de fevereiro. A renovação só será autorizada, com a apresentação de comprovativos de residência ou de arrendamento.

O mesmo acontece com o ordenamento do território e com os licenciamentos, um dos principais entraves à promoção de construção acessível. Duas propostas que vão continuar em consulta pública por mais um mês. A 27 de abril, o primeiro ministro, António Costa, promete a aprovação em Conselho de Ministros de um “Simplex Urbanístico”, que prevê um licenciamento mais célere e eficaz, a mobilização de solos para habitação e a simplificação da transação de edifícios para reabilitação (sem licença de utilização), entre outros.

Com um valor estimado de 900 milhões de euros, provenientes do Orçamento do Estado para 2023, o Governo considerou que este é “um plano muito completo” e garantiu que vai aumentar a oferta de habitação pública, através da construção de “26 mil fogos até 2026”, mas que também quer incentivar e mobilizar os privados, com a criação de incentivos para os proprietários para que coloquem as suas casas no mercado de arrendamento. Neste momento, segundo garante o líder do executivo socialista, existem “quatro mil fogos já em execução”, contando com obras do Estado e de municípios.

As propostas seguem agora para a Assembleia da República, antes de chegarem a Belém, ao presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa.

Veja todas as medidas na íntegra aqui.

NOVOS APOIOS AO ARRENDAMENTO

Apoio automático à renda

O apoio à renda destina-se a arrendatários que tenham neste momento taxas de esforço superiores a 35%, com rendimentos até ao limite máximo do 6.º escalão do IRS, inclusive, e com contratos celebrados e registados junto da Autoridade Tributária até 15 de março de 2023. Esta medida permitirá apoiar no imediato as famílias num valor que terá um montante máximo de 200 euros mensais, pago pela Segurança Social, com efeitos retroativos a janeiro deste ano. Trata-se de uma medida temporária, que vigorará nos próximos cinco anos. Os inquilinos não terão de solicitar este apoio, que será automaticamente atribuído pelo Fisco, com base nos contratos de arrendamento registados oficialmente.

Apoio ao crédito à habitação com bonificação dos juros

Até ao final deste ano será aplicada uma bonificação dos juros aos empréstimos até 250 mil euros, também com retroativos a janeiro, e até ao limite de 720 euros/ano, ou seja, 60 euros/mês. Esta é uma forma de obrigar os bancos a disponibilizar uma taxa fixa nos créditos à habitação, se até lá não se verificar uma normalização das taxas de juro.

A medida abrange famílias com rendimentos até ao 6.º escalão do IRS (inclusive), e com taxa de esforço de 35%, sendo elegíveis créditos para aquisição, construção ou obras para habitação própria e permanente. Também neste caso, o valor do apoio varia em função do rendimento das famílias. As que tenham rendimentos até ao 4.º escalão do IRS terão um apoio de 75%, e as famílias que estejam no 5.º e 6.º escalões, terão um apoio de 50%. Esta percentagem terá em conta o diferencial entre a taxa Euribor contratada e a que se verifica atualmente.

Candidaturas abertas em contínuo no Porta 65 Jovem

A atribuição do Porta 65 deixa de estar afeto aos três períodos de candidatura como acontecia até agora, funcionando de forma contínua ao longo do ano. Adicionalmente, a atribuição do apoio deixa de obrigar a que o candidato faça coincidir a sua habitação permanente, para efeitos de atribuição do apoio, à sua morada fiscal. A alteração começará a partir de junho, pelo que o período de candidatura de abril ainda se manterá.

Criação do Porta 65+ para situações de quebra de rendimentos

Trata-se de um apoio permanente, nos mesmos termos do Porta 65 Jovem, inclusive funcionará na mesma plataforma, e será atribuído independentemente da idade dos candidatos. É aplicado a situações de maior vulnerabilidade, como famílias monoparentais ou com quebra de rendimentos superior a 20%, funcionando também em regime contínuo, o que significa que deixam de existir concursos e períodos fixados ao longo do ano.

Rendas antigas – Senhorios não vão pagar IRS e IMI

Os contratos de arrendamento anteriores a 1990, vão ficar de fora do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), de forma definitiva, passando a ser atualizadas de acordo com a inflação e os senhorios passam a beneficiar de isenção de IRS e de IMI. Está ainda previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios, que será feita pela via fiscal, através da atribuição de um subsídio ou pela definição do valor máximo da renda a cobrar. Segundo o Governo, a proposta final será apresentada até julho e o regime entrará em vigor em janeiro de 2024.

Limitações à subida da renda dos novos contratos 

O valor da renda inicial dos novos contratos de casas que estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos não pode ultrapassar os 2% face à renda anterior. A este valor como garantia de renda justa, podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores, caso não tenham sido aplicados, sendo considerados 5,43% em relação a 2023.

No caso dos imóveis onde tiverem sido feitas obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestados pelos municípios, o aumento pode ser de 15% adicionais. Este regime vigorará por sete anos.

Redução da tributação fiscal sobre o arrendamento

As principais alterações verificam-se na descida de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre os rendimentos de rendas – quando o contribuinte não opte pelo seu englobamento – taxa que descerá significativamente à medida que aumenta a duração do contrato de arrendamento. Além disso, a redução da taxa de imposto que já existe para os contratos de maior duração também é reduzida, sendo que no prazo mais longo (superior a 20 anos) baixa dos atuais 10% para 5%, acabando, porém, para os de duração entre dois e cinco anos.

Incentivos ao arrendamento acessível 

O Governo quer alargar o número de casas disponíveis no Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) e, para tal, está prevista: taxa de IVA de 6% nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este programa; e isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais cinco), isenção de IMT na aquisição para reabilitação, de AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) e de Imposto de Selo em contratos de arrendamento habitacional de imóveis destinados a arrendamento acessível.

Previsibilidade das rendas fixadas

Desburocratizar o acesso aos incentivos inerentes ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), garantindo a estabilidade do valor de renda, é outro dos objetivos. A renda definida no momento da certificação do projeto, salvo vontade das partes, não pode ser alterada em função de revisões futuras das medianas do PAA.

Inquilinos podem comunicar contrato de arrendamento ao Fisco

De forma a agilizar o processo, os arrendatários vão passar a poder registar ao Fisco os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação, caso o senhorio não o faça.

MOBILIZAÇÃO DO PATRIMÓNIO: DO ALOJAMENTO LOCAL AOS EDIFÍCIOS DEVOLUTOS

Contribuição extraordinária de 20% sobre o Alojamento Local

Trata-se da maior regulação que o Alojamento Local (AL) é alvo desde a sua regulamentação, em 2014. Além de acabar com as novas licenças de alojamento local, e do agravamento do IMI, o Governo aprovou uma contribuição extraordinária no valor de 20% [inicialmente o proposto era de 35%], a consignar ao IHRU para financiar políticas de habitação acessível, cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico que varia de acordo com os rendimentos de exploração, a evolução de rendas e de pressão urbanística.

A tributação não será generalizada, uma vez que as restrições só serão aplicadas aos apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados em frações autónomas de edifícios, excluindo todas as outras tipologias habitacionais.

Esta taxa não se aplica em alojamentos locais que se situem em zonas de baixa densidade.

Suspensão de novas licenças de AL

As emissões de novas licenças de AL vão ser suspensas até 31 de dezembro de 2030, em áreas de grande pressão urbana, principalmente nas zonas do litoral e na região do Algarve, que é onde a pressão do AL sobre a habitação é maior. Esta medida não se aplica aos 165 municípios classificados de baixa densidade – zonas para alojamento rural – e às regiões autónomas.

As atuais licenças vão manter-se até 2030, e só nesse ano serão reavaliadas pelos municípios. Caso contrário, até lá, os municípios decidirão se renovam ou não as licenças. Há uma exceção: pessoas que recorreram ao crédito para aquisição ou obras para o AL, nesses casos, as autarquias têm que renovar essa licença até ao termo do previsto no contrato de empréstimo.

O Governo deixa, assim, a responsabilidade na gestão do AL para as autarquias, de estabelecer qual o equilíbrio a existir entre habitação estudantil, alojamentos locais e outras formas de alojamento, conforme previsto na Lei de Bases da Habitação.

A partir do momento em que o município considerar que está alcançado esse equilíbrio, deixa de haver suspensão da emissão de novas licenças de AL. Além disso, foram também alargadas as competências de fiscalização às juntas de freguesia.

Segundo prevê a proposta de lei do Governo, os registos emitidos à data de entrada em vigor das novas regras caducam também no final de 2030, sendo a partir daí, renováveis por cinco anos.

Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento

Todos os proprietários de AL que decidam colocar a casa no mercado de arrendamento habitacional até ao final de 2024 irão beneficiar não só de isenção de IMI como de IRS, por um período que se estenderá até 31 de dezembro de 2030.

Condóminos podem opor-se ao AL

Os condóminos podem opor-se ao AL em frações autónomas de edifícios ou em partes dos prédios urbanos, se for essa a deliberação de mais de metade da permilagem do edifício. Tal não oposição, não pode verificar-se caso o título construtivo preveja essa utilização.

Segundo os dados do Governo, há 109.890 registos ativos de AL, dos quais 2.097 são licenças atribuídas nos primeiros dois meses deste ano.

ARRENDAMENTO DE IMÓVEIS DEVOLUTOS

Arrendamento forçado de apartamentos devolutos há mais de 2 anos

É uma das medidas que mais críticas tem gerado e, inclusive, tem sido considerada como inconstitucional. Certo é que o arrendamento coercivo de imóveis devolutos é mesmo para manter, ainda que com alguns acertos.

Há duas novidades no polémico tema. O Governo veio clarificar o conceito de imóvel devoluto, a medida vai mesmo avançar, mas noutros moldes, e apenas para apartamentos devolutos há mais de 2 anos, cuja mobilização passará a ficar à responsabilidade das autarquias. Sempre que um imóvel seja classificado pelo município como devoluto e, como tal, seja já objeto de IMI agravado, e que sobre essa classificação tenham já passado dois anos, deve o município proceder a nova comunicação ao proprietário para a respetiva utilização. Isto só se aplica em imóveis que se localizem em territórios que não se enquadrem no conceito de baixa densidade.

Será um arrendamento forçado, que pressupõe o dever legal de dar uso ao imóvel que se detém. O primeiro objetivo é propor-se que o proprietário celebre livremente um contrato de arrendamento do imóvel com o IHRU. Caso não aconteça, será dado um prazo formal para dar uso ao imóvel. Ao fim deste prazo, o Estado pode arrendá-lo de forma obrigatória.

Esta medida tem três exceções: casas de férias; casas de emigrantes, bem como de pessoas deslocadas por razões de saúde, profissionais ou formativas; casas cujos proprietários se encontram num equipamento social (como lares) ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal.

Mais, as câmaras municipais que não queiram aplicar a medida terão de passar a informação ao Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) que ficará encarregue de avançar com o processo nos casos em que não sejam necessárias obras de conservação.

Património público devoluto para habitação

Os objetivos concretos passam por tornar mais rápida a integração de devolutos do Estado na Bolsa de Imóveis do IHRU, por forma a disponibilizar neles habitação a curto prazo e mobilizar o agora designado Parque Escolar e Habitacional – para a criação de novas respostas de arrendamento acessível, com a transformação dos devolutos em habitação.

Financiamento aos municípios para realizarem obras de conservação em património privado

Prevê-se a criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco Português de Fomento, para os municípios poderem realizar obras coercivas, reforçando assim o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. Apesar de já existir esta prerrogativa legal, a falta de linhas de financiamento inviabiliza muitas vezes o cumprimento das competências dos municípios.

Estado arrenda casas para as subarrendar

Para aumentar a oferta de casas no mercado de arrendamento, o Estado propõe-se a arrendar casas que se encontrem devolutas a privados, para depois as subarrendar, com uma taxa de esforço máxima de 35% para o inquilino.

A renda entre o Estado e o senhorio será estabelecida livremente, desde que o valor não seja 30% superior aos limites gerais do preço de renda aplicáveis no Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), que antes se designava Programa de Arrendamento Acessível. Além desta mudança, foi revisto como forma de prolongar a adesão e simplificar os procedimentos mais burocráticos.

Os contratos de arrendamento terão a duração mínima de cinco anos, renováveis por igual período, se nenhuma das partes se opuser.

Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento

O Estado vai substituir-se ao inquilino e pagar rendas com três meses de incumprimento, para reforçar o mercado de arrendamento. Desta forma, caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios atualmente existentes para a cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o caso é articulado com a Segurança Social para que essa família seja apoiada, com vista a definir-se uma alternativa habitacional estável.

Desta forma, o senhorio garante que a renda lhe é paga, mesmo que a resolução do processo no Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) não seja imediata. No caso do inquilino, se houver razão social atendível, o Estado já está no terreno desde o início do processo.

250 milhões de euros para habitação a custos controlados 

O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento. As casas promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento, findo o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das mesmas.

As entidades que podem concorrer a esta medida são as cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social.

APOSTA NUMA “NOVA GERAÇÃO DE COOPERATIVAS”

Disponibilizar solos ou edifícios do Estado a cooperativas ou empresas 

Tem como destinatários diretos as cooperativas de habitação, empresas privadas que cumpram critérios de elegibilidade para Contratos de Desenvolvimento para Habitação (CDH), e as sociedades em que as empresas de construção civil participem.

Com a disponibilização de solos ou de edifícios públicos para construção, ou reconversão em casas para arrendamento acessível, os imóveis serão atribuídos por concurso.

A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície, por um prazo máximo de 90 anos, não sendo permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários. Os limites de áreas da habitação a custos controlados só se aplicam, nestes projetos, se houver recurso à linha de financiamento que será criada.

Conversão de imóveis de comércio e serviços em uso habitacional 

Prevê-se a possibilidade de alterar, de forma automática, o uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para uso habitacional, dispensando-se a revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação, desde que a custos controlados.

Projetos-piloto com foco na habitação colaborativa

O Governo quer criar projetos-piloto, com a articulação do IHRU e a mobilização de municípios e entidades do setor para, no prazo de seis meses, serem iniciados projetos em modelos de habitação colaborativa e espaços de organização partilhada e/ou comum, com especial enfoque nos jovens.

COMBATE À ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA

Fim dos vistos gold

Como o Governo já tinha avançado, vão deixar de ser concedidos vistos gold pela aquisição de imóveis, com a proposta do Governo a fazer alguns afinamentos à renovação, a cada dois anos, dos já atribuídos, prevendo, nomeadamente, que esta apenas acontece se o imóvel for usado como residência própria e permanente do proprietário ou descendente ou se for colocado no mercado de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a cinco anos. Os já existentes serão convertidos numa autorização de residência normal, e os que estão em apreciação continuam nesse estado e serão tramitados pelo regime geral. Não podem ser atribuídos novos vistos gold, a contar da data de 16 de fevereiro do presente ano.

Isenção de IMT na compra para revenda passa de três para um ano

A isenção de IMT nas aquisições para revenda passa a exigir que o imóvel seja revendido no prazo de 1 ano, ao invés dos atuais 3 anos, como forma de dar uso de forma mais célere aos imóveis.

Mais-valias de casas vendidas ao Estado e municípios isentas de IRS 

As mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios ficam isentas de IRS, ficando apenas de fora desta medida as auferidas por residentes na lista de territórios e países que Portugal classifica de paraísos fiscais. Atualmente, 50% da mais-valia gerada tem de ser englobada ao restante rendimento sendo sujeita às taxas progressivas do IRS.

Isenção de mais-valias na venda de imóveis para pagar empréstimo

O programa prevê isenção de mais-valias na venda de imóveis da família, desde que o valor se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes. Esta isenção abrange imóveis cuja venda ocorra entre 1 de janeiro de 2023 e 31 de dezembro de 2024.

Simplificação dos licenciamentos

Os projetos de arquitetura vão passar a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas. Os municípios e entidades públicas serão penalizados no caso de atrasos na emissão de pareceres. A 27 de abril, vão ser aprovadas novas medidas quanto a este tema e também relativamente ao ordenamento do território, num “simplex urbanístico”.

Criação de um balcão único de arrendamento 

O Governo quer criar um balcão que agregue os Serviços de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) e o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), de forma a simplificar procedimentos e a harmonizar o funcionamento destes mecanismos.